그토록 뜨겁던 분당 아파트 시장에 최근 벌어진 일

1기 신도시 재정비 방안 연기 논란

현 정부 출범을 전후해 가장 뜨거운 부동산 시장은 경기도 분당 등 1기 신도시들이었다. 그런데 최근 분위기에 찬물을 끼얹는 일이 벌어졌다. 1기 신도시 부동산 시장을 긴급 점검했다.

◇3월에는 뜨거웠지만

/플리커

지난 3월 1기 신도시 아파트들의 거래량이 급증한 일이 있었다. 분당이 포함된 성남시는 3월 236건이 매매돼 2월(108건)의 두 배를 넘어섰고, 일산을 포함한 고양시(275건→520건), 평촌이 있는 안양시(87→151건)도 거래량이 거의 두 배가 됐다.

대선 때 1기 신도시 재정비 촉진을 위한 특별법을 만들고, 용적률을 최대 500%까지 허용하겠다는 공약이 있었기 때문이다. 이를 근거로 산본신도시 한라주공4단지 1차는 군포시에 예비안전진단 신청서를 제출했다. 산본신도시 내 첫 안전진단 신청이었다. 일산에서도 원래 델링을 추진하던 단지들이 재건축으로 전환을 검토했다.

그러면서 1기 신도시들은 전반적인 부동산 시장 침체에도 불구하고 일제히 집값 상승세를 기록했다. 실거래 사례를 보면 분당구 서현동 ‘시범삼성’ 전용면적 171㎡는 4월 24억9000만원에 거래됐다. 신고가로 2년전과 비교하면 10억원 정도 오른 가격이다. 또 군포시 산본동 주공11단지 전용 44㎡는 5억500만원에 거래돼 1년 전 가격보다 1억원 이상 올랐다.

외지인 매수도 이어졌다. 분당은 올해 1~4월 서울 거주자 매수 비중이 19.4%로 작년(11.5%)보다 8%포인트 급등했다. 2010년(23.3%) 이후 12년 만에 가장 높은 것이다. 또 일산이 있는 고양시(29.8%), 산본이 있는 군포시(21.5%)도 서울 거주자 매수 비중이 각각 2008년과 2006년 이후 최고를 기록했다.

◇주민들에겐 실망스런 발표

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그런데 정부는 16일 270만 가구 주택 공급 대책을 발표하면서 “1기 신도시 재정비 종합 계획을2024년까지 만들겠다”고 밝혔다. 올해 말이나 내년 초 마스터플랜을 통해 종합 발전 계획을 만들 것이라던 당초 계획보다 일정을 1년 이상 늦춘 것이다.

정부는 대형 개발 사업의 마스터플랜 수립에 통상 2~5년이 걸린다고 해명하고 있지만, 분당·일산·평촌 등 1기 신도시 주민들 사이에선 이번 연기를 시작으로 영영 늦어지는 것 아니냐는 불만이 터져 나오고 있다. 한 분당 주민은 “1기 신도시 재건축이 대선 공약에까지 포함돼 기대를 했는데, 모든 계획이 그렇듯 곧 할 것이란 얘기만 반복하면서 희망고문만 하는 것 아니냐”고 했다.

◇사업성 의문 지적 잇따라

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1기 신도시는 1993년 입주를 시작해서, 지난해부터 차례로 재건축이 가능한 ‘준공 30년 차’를 맞고 있다. 평촌의 경우 올해 준공 30년이 넘은 아파트 비율이 전체 아파트의 45.7%에 달한다. 분당(23.4%)과 산본(16.7%)도 아직은 평촌보다 낮지만, 노후 아파트 비율이 급속도로 늘고 있다. 2026년이면 1기 신도시 아파트의 90%가 재건축 가능 연한을 채운다.

하지만 재건축이 연한만 갖고 되는 게 아니다. 용적률(토지 면적 대비 전체 건축 면적의 비율)이 중요하다. 건설 업계는 통상 용적률이 200%가 넘는 지역에선 재건축 사업성이 떨어진다고 본다. 그런데 평촌(204%)·산본(205%)·중동(226%)은 모두 200%가 넘는다. 분당(184%)과 일산(169%)은 그나마 여유가 있는 편이지만 확실한 사업성을 보장할 수준은 아니다. 지자체별로 난개발을 방지하기 위한 지자체의 ‘지구단위계획’ 규제 때문에 용적률을 대폭 높이는 방식의 재건축이 어려운 상황이다.

◇리모델링 다시 부상

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이에 대해 정부는 ‘1기 신도시 재건축 규제 완화’를 내세우면서, 재건축시 용적률을 최대 500%까지 허용하는 방안 등을 내놓겠다고 했지만, 닭장 아파트를 양산하는 문제가 있다. 정부 마스터플랜이 늦어진 것도 이게 가장 큰 원인이라는 분석이 있다.

재건축 방안 확정이 요원해질 분위기로 굴러가면서, 재건축 대신 리모델링을 추진하는 단지가 많아질 것이라는 전망이 나온다. 아파트를 완전히 허물고 새로 짓는 재건축과 달리, 리모델링은 골조를 유지하면서 건물 면적을 넓히거나 층수를 올리는 방식이다. 주택 수는 기존 대비 최대 15%까지 늘릴 수 있다. 재건축보다 규제가 덜하면서, 사업 속도도 빠르다. 다만 내부 설계 변경이 제한적인 것이 단점으로 꼽힌다.

전문가들은 정부가 현실적인 물량 확대 정책을 계속 해야 한다고 조언한다. 부동산시장 한 전문가는 “비교적 빨리 진행할 수 있는 국·공유지나 도심 역세권 등의 공급 사업을 먼저 추진해 가시적인 성과를 내야 한다”며 “확실한 수요 분산 효과를 내려면 확실한 교통 대책이 선행돼야 할 것”이라고 지적했다.