요즘 전세 대란으로 인해 고생하시는 분들이
많으실거라고 생각됩니다. 대부분 깡통전세에
대한 부담과 걱정을 많이 하시고 계시며 계약
하는날 동시에 집주인 명의가 바뀐다던지, 알고
보니 집주인이 몇십채를 이미 전세계약으로 하고
연락이 안 된다던지 하는 뉴스 기사를 통해 전세
에 대한 부담이 가중되고 있는 상황입니다.
그렇기에 전세매물에 대한 대항력이 중요한 시점
이며 이 용어에 대한 이해가 높아야지 나쁜일을
당하지 않을 확률이 올라갈 거라고 생각됩니다.
대항력이란?
일단 대항력이란 월세든 전세든 세입자가 임대인
에게 보증금을 반환받기 전까지 거주하고 있는
집을 나가지 않아도 되는 권리를 뜻합니다.
이는 세입자가 계약 당시 집주인이었거나, 계약
후 새로운 집주인이 변경된 매수자에게 내가
월세 / 전세 등으로 임차한 집의 계약기간 동안
거주 할 수 있는 권리로서 이는 내가 지불한
보증금에 대한 반환시까지 지속되는 법적인 효력
입니다.
보통 이사 후에 전입신고를 통해 이 대항력을
갖출 수 있으며, 단지 계약만으로는 대항력이
생기지 않기 때문에 이 조건을 잘 이해해야만
합니다.
특히 전세계약 시 만약 집이 경매나 공매로 인해
원래의 집주인에서 다른 사람에게 해당 거주지의
소유권이 이전되는 경우 원래 살고 있던 거주자가
임차하고 있다는 임차권을 주장하기 위해서는
이 대항력이라는 법적 효력이 꼭 필요합니다.
일단 대항력을 가지고 있다고 한다면 집의 소유가
변경되더라도 채권자나 후순위권리자보다
대항력을 갖춘 실거주자가 전세금을 우선 변제
받을 수 있는 효력이 있기 때문에, 보통 1, 2억이
넘어가는 전세금을 안전하게 돌려받을 수 있는
기본적인 안전장치가 됩니다.
대항력의 조건은?
이를 갖추기 위한 조건은 크게 아래 3가지로
볼 수 있습니다.
대항력의 조건 3가지
이사 (실거주)
전입신고 (구청에 주소지 등록)
확정일자
1.이사
일단 이사를 통한 내 짐과 물건들이 해당 세대에
있어 실제로 내가 살고 있다는 현실적인 증거가
필요합니다.
2.전입신고
다음으로 이삿날에 구청에 전입신고를 통해
상기 언급한 대항력을 갖출 수 있는 기본적인
요건을 가지는 것이 중요합니다.
이때 만약 중간에 주소를 옮긴다던가 보증금액의
변동이 생겨 재계약을 하게 된다고 한다면 먼저
가지고 있던 우선변제권을 잃을 수도 있으니
이런 경우에는 주소를 옮기면 안되며 재계약을
할시에는 추가적인 전입신고를 하여야 합니다.
또한 집주인이 계약시에 월세, 전세금을 깎아주는
조건으로 전입신고를 하지 않아달라고 할 시에는
단번에 거절해야 합니다.
3.확정일자
마지막 세번째로 확정일자를 구청에서 받으면
계약기간이 끝날때까지 내 우선변제권을 가질 수
있는 대항력이 생기게 됩니다.
*대항력은 거주 + 전입신고 + 확정일자 중 마지막이
늦게 달성 된 날 기준으로 그 다음날 0시에 효력이
발생하므로 이사하는 날 모두 완료해야 합니다.
주의점
이렇게 기본적으로 대항력을 갖추고 있다는 가정
하에 조심해야 할 몇가지 주의점이 있습니다.
먼저 위 3가지 사항을 모두 갖춘고 있는데 계약
만료일이 지나도 전세보증금을 돌려주지 않는
경우나 차일피일 핑계를 대는 경우 이사갈 집으로
이사를 가거나 그곳에서 전입신고를 한다면
힘들게 얻었던 우선변제권을 잃을 수도 있으므로
조심해야 합니다.
만약 사정상 이사를 가야 하는 상황이라면 짐
전체를 옮기지 말고 정말 필요한 가전 가구만
옮기고 일부 가전가구를 기존 집에 남겨두어
사람이 살고 있는 집임을 증명 할 수 있어야
합니다.
만약 이삿짐을 모두 옮겨야 한다면 법원에
'임차권 등기명령'을 신청해 등기부등본에
임차권을 공시해야 법적으로 안전하게 권리를
보호 받을 수 있습니다.
임차권 등기명령이란?
원래 등기부등본에 전세권 등 물권이
공시되는 것이 원칙이지만, 예외적으로
계약기간이 종료되었으나 임대인으로부터
보증금을 돌려받지 못했을시 주택 임차인을
보호하기 위해 법원의 명령을 통해 임차권을
등기부에 공시하는 제도
또한 집주인이 보증금을 돌려주지 않는다는
내용증명을 보냄으로 추후 법적다툼이 생겼을때
집주인의 잘못이라는 점을 내세울 수 있기 때문에
중요합니다.
전세 계약시 대항력을 얻기 위해서는
상기 언급한 3가지를 꼭 달성하셔야
하며, 최우선변제권을 위해서라도
신경써야 할 부분입니다.
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