요즘 들어 깡통전세 관련한 전세사기에 관한
뉴스들을 많이 보셨을 거라 생각합니다.
깡통전세란 담보 대출, 전세 보증금과 같은 목돈
이 주택 매매가보다 더 비싸게 책정되어 전세계약
기간이 끝나더라도 전세금을 돌려받지 못해서
벌어지는 참극으로 평생 모은 돈이라고 해도
과언이 아닌 전 세산을 날리게 되는 일을
말합니다.
깡통전세란?
몇 년 되지 않은 빌라나 신축빌라 등으로
매매가 된 적이 없어 시세를 알기 어려운
매물 등에서 자주 일어나는 일종의 범죄
입니다.
집주인이 전세 보증금을 매매 시세와 같게
뻥튀기 해 세입자와 임대차 계약을 맺은 후
이를 전문으로 취급하는 불법 임대 사업자
들에게 명의를 넘겨 전세금을 돌려
받아야 할 주체가 모호해지는 상황을
발생시키는 일종의 사기행각입니다.
이러한 깡통전세는 특히나 건축주나 집주인과
직접 전세 계약을 하였으나 계약 후 안심하고
있을 때 명의를 임대 사업자에게 넘기는 경우와
더불어 집주인이 여러 번 바뀌며 근저당이 설정
되어 있어 선순위에서 밀리거나 명의를 빌려주는
일명 '바지사장' 같은 사람이 등장하는 경우 등
여러 가지 수법이 등장합니다.
깡통전세 유형 예시
EX 1)
집주인이 바뀌었는데 일명 바지 사장인 경우
전세물에 관해 세입자가 권리관계에 대하여
등기부등본을 확인하여 꼼꼼하게 살펴보았고
구청에 들려 확정일자까지 받은 후 대항력을
얻은 후 입주를 해 안심하고 있습니다.
하지만 몇 달 후 집주인이 바뀌어 있었으며 새로
바뀐 집 주인이 내가 살고 있는 전세물을 담보로
전세 보증금에 달하는 금액을 근저당 설정한 것을
발견하게 되었습니다.
애초 전세 계약 했던 건물 주인은 빌라를 통으로
새 집주인에게 넘긴 것을 알게 되었고 새 집주인
또한 자신 또한 지인에게 명의를 빌려주었다가
해당 깡통전세물과 함께 빚더미에 앉게 되었다고
호소하며 자신도 피해자라고 주장합니다.
세입자의 경우 당초 계약을 한 건물 주인을 포함
모두 고소를 하였지만 소용이 없었고 결국 근저당
금액을 갚아야 하고 애초 원치도 않았던 전셋집
을 떠안게 되었습니다.
EX 2)
새 집주인이 알고 보니 악질 갭투자 '블랙리스트'
권리관계를 꼼꼼히 확인 후 주택도시 보증 공사
HUG의 보증을 받은 전세대출 상품을 이용해
안전하게 입주를 하였습니다.
하지만 이사 후 1년이 지난 시점에 당시 계약을
진행했던 공인중개사로부터 임대인이 변경
되었다는 통보를 받게 되었지만 매매가 이루어
지더라도 임대계약이 승계되고, 문제가 있어도
HUG에서 보증금을 회수해 줄 것이라 생각
했습니다.
하지만 HUG의 경우 대부분의 경우가 착각하고
있는데 전세보증금을 보호해 주는 것이 아니라
은행의 대출금을 보증해 주는 보험으로서 해당
보험은 전세 보증금을 보호해 주는 장치가 없는
보험이라고 통보했습니다.
또한 새로 바뀐 집주인이 600 채에 달하는 주택
에 대한 갭투자를 단행한 임대 사업자로서 HUG
에서 블랙리스트로 따로 분유되어 있어 본 매물은
반환보증 가입이 어렵다고 합니다.
게다가 엎친 데 덮친 격으로 HUG 측에서는 해당
임대 사업자에게 돌려받지 못한 보증금에 대해
가압류를 신청해 전세 보증금을 받을 수 있을지
없을지에 대해서도 알 수 없게 되었습니다.
EX 3)
알고 보니 나 또한 '갭 투자' 피해자
경기지역의 어느 신축빌라의 분양이 어려워짐에
따하 건축주가 갭투자자에게 해당 빌라를 할인해
세대당 1억으로 딜하여 총 8억에 통매각 하기로
구두로 합의, 계약서에는 분양가를 세대당 1억
5천으로 작성합니다.
공인중개사가 매매가가 1억 5천이니 80%인
1억 2천만 원의 전세 계약으로 광고, 신축이기에
금방 전세 계약을 하게 됩니다.
건축주는 빌라를 통으로 매각하였고, 갭투자자는
돈 한 푼 안 들이고 한 채당 3천, 총 2억 4천에
달하는 수익을 얻었고 공인중개사는 전세 수수료
를 챙길 수 있었고 전세 계약자들은 신축을 시세
보다 싸게 전세로 들어와 살 수 있었습니다.
자 모두가 해피한 결과를 가지게 되었지만 전세
계약이 만료되는 시점이 되면 갭투자자는 또 다른
세입자를 구하기 전까지는 보증금을 돌려줄 돈이
없고, 보증금을 돌려받기 전에는 기존 세입자들도
이 집을 나갈 수 없는 상황이 벌어지게 됩니다.
이처럼 꼼꼼하게 등기부등본을 확인하고 권리
관계를 명확하게 이해하고 있더라도 당할 수
있는 것이 전세 사기입니다.
글이 길어져 해당 전세사기를 예방하기 위한
방법은 다음 포스팅에서 말씀드리겠습니다.
또한 위에서 서술한 예시 이외에도 다른 방법을
통한 사례도 있어 소개해 드리고자 합니다.
깡통전세, 즉 전세사기의 경우 내가 모두
꼼꼼히 확인하고, HUG의 보증을 받았다
하더라도 당할 수 있어 기본적으로 시세에
6-70% 정도의 보증금이 가장 적당한
금액으로 생각하고 있어야 합니다.
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