올림픽훼밀리아파트 재건축 (ft. 가락시장 현대화) 용적률과 고도 제한

올리픽훼밀리 아파트에 대한 재건축과 개발 이슈입니다. (장점과 단점 위주로 풀어갈게요!)

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올림픽훼밀리아파트는 4,494세대 초대단지로 56개동, 최고층 15층, 용적률 194%의 구축 아파트입니다 (88년 완공)

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특이한게 일반 올림픽 아파트와 달리 선수나 기자들의 숙소 목적이 아니라 올림픽 위원과 참여 선수 가족들이 묵었던 숙소입니다. 그래서 이름도 올림픽훼밀리죠. 당시 우리나라 숙박시설이 열악하다보니 정부에서 호텔&건설업을 같이하는 대우, 롯데, 럭키(LG), 선경(SK) 등을 시행사로 해서 아예 숙소를 지어버렸습니다.

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그래서 평형도 가장 작은게 국평(전용 84제곱)이고, 대형 위주로 구성되어 있습니다. 올림픽 용도로 지었으니, 당연히 좋은 자재에 잘 지은 아파트로 분양 당시부터 고가임에도 인기였고, 전문직 / 정관계 인사들이 입주하면서 지금도 민도 좋은 아파트로 유명합니다. (안철수씨도 살았었죠)

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장점

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1. 안전진단 E등급 (재건축 가능)

2. 수서 역세권 개발 호재

3. 가락시장 현대화 호재

4. 위신선 호재

5. 민도 좋음 (대형평형 등)

6. 가락시장역 (3,8) 초역세

7. 법조타운, 가든파이브 인프라

8. 삼성역 & 잠실 접근성

9. 송파대로 개발

장점이 많은 아파트 입니다. 대표적인게 앞으로 있을 (10년은 봅니다만) 재건축 이슈죠!

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기본적으로 재건축은 사업성을 기반으로 합니다. 사업성의 핵심은 용적률인데, 올훼는 용적률에 있어서 아쉽죠... (이건 단점에서 설명할게요) 하지만 용적률 외에도 주변 인프라 확대 및 개발 등으로 지가가 오르면 재건축 사업성도 덩달아 오릅니다.

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중층아파트의 대명사인 잠실주공5단지, 대치의 은마와 우선미, 목동 단지들도 올훼와 같은 중층이지만, 지가 덕분에 계속해서 재건축 이야기가 나오죠. 여튼 올훼의 핵심 호재 3가지 (지가를 끌어올릴)는 위신선 + 가락시장 현대화 + 수서역 역세권 개발 입니다. 그 외에도 탄천 도로 구조개선 및 송파대로 개발 등 자잘한 호재도 있습니다.

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위신선과 수서역 개발은 워낙 자료가 많으니 패스하고 가락시장 현대화 위주로 풀어볼게요

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가락시장 현대화 사업

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1단계 : 15년 완료 (가락몰)

2단계 ; 진행중

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최종 : 2031년 완성

가락시장은 올훼가 들어서기 이전부터 개장한 동남권 최대의 농수산 시장입니다. (1985년 개장)

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당연히 노후화되고, 운반에 따른 윙카나 지게차가 즐비하고, 농수산물이 널부러져 보기 흉한 모습을 보이는 등 약혐오시설에 가깝습니다. 마장동 우시장, 청량리 청과물시장 등과 비슷하다고 보시면 됩니다.

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그런데, 가락시장의 경우 09년부터 현대화 사업을 계획했고, 11년 본격화 했으며, 이미 15년 가락몰이 완성됐습니다. 뒤쪽 공판장들도 순환공사가 진행중이죠

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2011년 당시 조감도

2011년 당시 가락시장 현대화 조감도인데, 앞부분 5개 동으로 구성된 가락몰은 지금과 유사한 모습이죠. 그리고 뒤쪽 채소동, 수산동, 과일동, 공동배송장 등도 공원처럼 꾸미는 것으로 계획했습니다.

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위 조감도를 보시면 아래쪽이 올림픽훼밀리고, 위쪽이 가락시영입니다. 가락시영은 지금 헬리오시티로 개벽됐는데, 조감도는 2011년이니 가락시영의 모습 그대로네요 (격세지감입니다 ^^)

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현재 진행상황

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가락시장 현대화는 현재 순환공사로 진행중입니다.

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1~4공구로 공구 1공구 공사가 끝나면 2공구로 넘어가고 2공구가 끝나면 3공구로 넘어가는 식이죠. 즉, 공사가 진행되도 가락시장은 계속해서 운영될 수 있도록 순환 공사를 하기로 했습니다.

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현재 1단계는 15년에 끝냈고, 2단계 중 2-5 사업 계획이 승인됐습니다. 2공구인 수산물 쪽이고, 24년 4월까지 냉동창고가 건설될 예정입니다.

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이런식으로 총 4공구까지 공사가 끝나면 가락시장은 최종 현대화되고, 그 시기는 2031년 경으로 보고있습니다.

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올훼의 경우 정말 개발호재가 차고 넘치는 아파트입니다. 동서남북으로 개발이 진행되고 (혹은 완료 된) 단지로 개발 호재가 많죠. 왼쪽은 수서역 개발, 위쪽은 가락시장, 오른쪽은 송파대로 개발, 아래쪽은 이미 법조단지 인프라가 완성됐습니다.

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단점1.

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1. 재건축시 고도제한 이슈

2. 비행기 소음

3. 노인비중 多 -> 재건축 제한

4. 중학교 인근 배정 (가원중)

5. 주차부족

6. 구축 (88년 완공)

7. 상가 이슈 (제건축 제한)

올림픽훼밀리아파트 재건축 진행 단계가 앞으로 올훼 가격의 결정지을 거라고 봅니다.

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주차부족, 구축 아파트 불편사항 (녹물 등)은 차치하고, 재건축의 걸림돌이 올훼의 가장 큰 단점인데, 아래에서 뜯어볼게요

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대표적인 중층아파트로 과거 저밀도 주공아파트 (가락시영_현재 헬리오 / 잠실 1~4단지_현재 엘리트레)가 사업성을 기반으로 이미 재건축을 했지만 중층아파트는 용적률이 200%에 가깝기 때문에 용적률 여유가 50% 정도 밖에 안됩니다. (올훼는 2종주거지역)

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송파에서 진행중인 재건축 단지를 보면, 진주는 공사중이고, 잠주5단지는 시행인가를 준비중입니다. 그 외 올림픽 3대장은 안전진단만 통과된 상태인데.... 용적률을 보면 올훼는 다른 올림픽 아파트와 차이가 큽니다 (올선 : 137%, 아선 : 152%). 용적률 면에선 올림픽 3대장 중 가장 사업성이 떨어지죠.

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즉, 재건축에서 비례율이 낮기 때문에 사업성이 떨어지고 재건축을 한다고 해도 부담금이 올라갑니다. 일단 이게 가장 큰 걸림돌이죠.

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거기에 노인비중이 많기 때문에 추후 부담금이 가중될 경우 현금창출 능력이 떨어지는 고령층의 반대 등으로 재건축에 제한이 있을 것으로 보입니다. (다행인건 대형평형 위주로 1+1 재건축 등으로 부담금 이슈가 적은 단지들이 많음)

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호돌이 호순이 공원 및 녹지 일부지역

그리고 호돌이, 호순이 공원과 1단지 옆 녹지지역의 경우 현재 공원으로 조성되어 있으나 용도지역은 주거지역으로 분류되어 있어 추후 기부채납시 시행사(조합)으로 편입되어 용적률이 늘어날 여지도 있습니다. 그러면 180%대로 용적률이 떨어질 여지도 있습니다.

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고도제한에 따른

아파트 높이 이슈

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올훼의 경우 성남 서울비행장(군용 비행장) 때문에 86.34~98.84M의 고도 제한에 걸려있습니다. 아파트 층당 3M로 단순 계산시 28~33층쯤 됩니다. 하지만 지대 높이를 감안하면 30층은 어렵고 23~28층 정도로 지을 수 있을 것으로 보입니다.

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참고로 법조단지 인근에 있는 파크하비오의 경우 고도제한이 82M정도 되는데, 19층 정도 밖에 안됩니다 (괜히 파크하비오가 닭장처럼 지은게 아님_ 어쩔수 없는 선택)

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지금 1기 신도시 재개발 이슈로 서울공항(성남) 고도제한 완화가 추진중인데, 이게 통과될런지는 모르겠습니다. 통과되면 올림픽훼밀리의 재건축이 탄력받을 것으로 보입니다.

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아! 또 한가지 단점은 상가인데... 올훼의 경우 단지 내 호돌이 상가, 호순이 상가, 훼밀리 상가가 곳곳에 있습니다. 올림픽 당시 편의제공을 위해 만든 상가라서 작은게 여러 군데 있죠 (일반 대형 상가있는 아파트와의 차이)

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이 또한 재건축의 걸림돌 중 하나입니다. 다만, 단지 한가운데 알박기는 아니고 사이드에 있긴 하지만, 어찌됐건 상가는 재건축을 할 때, 보상 이슈 등으로 걸림돌이 되니 이 부분도 체크해야 됩니다.