부동산 취득자금 조달할 때 세금처리방법은?

부동산 취득자금 조달할 때 세금처리방법은?

상가를 취득할 때 상당한 자금을 대출로 조달을 하기도 합니다. 대출을 얼마나 받을 수 있는지가 얼마의 상가를 살 수 있는지 결정이 되기도 합니다.

상가마다 시세가 다르고 금융권마다 달라서 대출이 50%가 나오는 경우도 있고 80%이상 나오는 경우도 있습니다. 아파트나 빌딩 등 부동산을 보유하고 있는 경우에 기존 부동산 담보를 활용하여 전액을 대출을 받아 상가를 취득하기도 합니다.

대출로 취득자금을 모두 조달할 수 있는 경우가 아니라면 대출이외 보유자금 등이 있어야 합니다. 개인 여유 자금이 있다면 법인에 가수금을 넣고 취득하면 되지만 케이스마다 이슈가 달라서 취득자금을 조달할 때 세금을 꼭 확인해야 합니다.

마이너스 통장이나 신용대출을 활용하는 방법

상가를 담보로 한 대출 이외 자금을 조달해야 하는데 갖고 있는 여유자금이 있다면 활용하면 됩니다. 상가를 취득하는데 개인 신용대출 등으로 금융권에서 돈을 빌리는 것을 생각해 볼 수 있습니다. 취득자금이 모자를 때 가장 먼저 생각해 볼 수 있는 방법입니다.

 

마이너스 통장이나 신용대출은 급할 때 사용하기 위해 남겨두는 경우도 많습니다. 그런데 정말 마음에 드는 상가를 찾았는데 자금이 부족하다면 개인적으로 해결할 수 있는 가장 좋은 방법일 수 있습니다. 급할 때 사용하려고 남겨둔 신용대출이 마음에 드는 물건을 살 때 활용하라는 뜻일 수도 있으니까요.

법인이 상가를 담보로 대출을 받으면 금융권에 이자를 내는데 이자비용은 당연히 비용처리가 가능합니다. 부동산을 담보로 받은 대출 이외 개인 마이너스 통장이나 신용대출을 받아서 가수금형태로 넣는 것에 대한 이자도 비용처리가 가능할까요?

다행이도 비용처리는 가능합니다. 그런데 대출을 부동산 취득 등 법인의 사업과 관련하여 사용한 것을 적극적으로 증명할 수 있어야 합니다.

신용대출을 받아서 법인 가수금으로 이체를 하고 이 자금이 법인의 부동산을 취득하는 취득자금으로 흘러간 내역을 정리해두어야 합니다. 신용대출이 부동산 취득하는데 사용된 것을 명확하게 증명할 수 있다면 신용대출에 대한 이자도 비용처리가 가능합니다.

가족으로부터 도움을 받는 경우

부모님이나 처갓집 혹은 친척 등 가족에게 법인의 부동산 취득자금의 일부를 받는 경우 경우 증여문제가 발생합니다. 주의할 것은 세법상 증여란 무상으로 재산을 이전하는 것으로 일반적으로 생각하는 것보다 폭넓게 적용합니다.

부동산 취득자금을 주는 것뿐만 아니라 부동산 담보대출이나 신용대출 등을 대신 갚아주는 경우에도 증여보고 증여세를 내야 할 수도 있습니다.

부동산 취득자금을 가족 등에게 증여 받은 경우 증여받은 금액에 대하여 약 3개월 이내에 증여세 신고를 하고 세금이 나온다면 납부도 해야 합니다.

직계존속인 아버지나 어머니가 부동산 취득자금으로 5천만 원을 준다면 부모 자식 간에는 증여재산공제가 5천만 원까지 가능해서 납부할 증여세는 없습니다.

 

 

주의할 것은 증여재산공제액 5천만 원은 증여할 때마다 매번 5천만 원을 빼주는 것은 아니고 10년간 증여재산공제를 합니다. 결국 부모님 등 직계존속에게 10년간 5천만 원만 공제받을 수 있습니다.

증여재산공제액은 배우자의 경우 6억 원, 직계존비속 5천만 원, 기타친족(사위, 며느리 등)은 1천만 원입니다. 이 이상의 금액을 받았다면 증여세를 신고하고 납부해야 합니다. 증여세는 증여재산공제액을 차감한 금액에 세율을 곱하여 계산하는데 10%에서 50%의 세율을 적용합니다.

역으로 부동산을 취득할 때 증여재산공제를 적극 활용할 수도 있습니다. 부모님으로부터 증여재산 공제이내 금액 5천만 원을 받는다면 세금없이 부동산취득자금에 사용할 수 있기 때문입니다.

<증여세 세율>

제3자에게 빌린 경우

금융권이 아닌 친구나 개인으로부터 취득자금을 빌린 경우라면 어떻게 빌렸는지 입증할 수 있는 서류를 좀 더 갖추어야 합니다. 보통 차용증을 작성하는데 이자율과 이자지급일, 변제 방법 등의 사항을 구체적으로 명시하고 해당 자금의 사용목적 등을 적어두면 좋습니다.

사인 간에 빌린 대출에 대한 이자도 이자비용으로 처리할 수 있습니다. 그런데 자금을 빌려준 채권자는 이자수입이 생기므로 세금을 납부해야 합니다.

돈을 빌려준 채권자는 이자수입금액의 27.5%를 우선 국세청에 납부한 후 연간 배당수입과 이자소득 합계 금융수입이 2천만 원을 초과하는 경우 다른 소득과 합하여 소득세를 신고하고 납부해야 합니다.

돈을 빌린 채무자는 이자를 줄 때 이자소득에 대해 27.5%를 원천징수 해야 합니다. 이자를 줄 때 돈을 빌려준 채권자에게 이자의 27.5%를 덜 주고 따로 갖고 있다가 국세청에 채권자의 세금을 대신 신고하고 납부해야 합니다. 세법용어로 이자소득에 대해 원천징수를 한다고 합니다.

부동산 취득자금으로 1억 원을 친한 친구 A에게 빌리고 매달 10만원을 주기로 한 경우 이자를 줄 때 10만 원에서 27,500원을 뺀 72,500원만 줘야 합니다. 27,500원은 빌려준 친구 A의 세금이지만 잘 갖고 있다가 국세청에 원천징수를 신고하고 납부해야 합니다.

이렇게 개인 간에 자금을 빌려주고 받은 경우 높은 이자에 대해 높은 세금을 내야 해서 돈을 빌려주는 사람이 꺼려하기도 합니다.

돈을 빌려줬는데 세금도 내라고 한다면 빌려주기 싫기도 합니다. 그래서 이자소득에 대해 세금을 낸다고 생각하지 않고 빌려주거나 이자소득에 대한 세금까지 대신 내달라고 하는 경우도 있습니다. 사인 간 대출의 경우 이자소득에 대한 높은 세금 문제가 발생하게 되므로 좀 더 생각해 볼 필요는 있습니다.