마곡 새 아파트 10억원 무너져, 분양 시장에 벌어지는 일

분양권 30% 하락 속출

‘거래 절벽’ 장기화로 부동산 시장 침체 가능성이 커지고 있다. 2000년대 후반부터2010년대 중반까지 있었던 장기 침체 시대가 다시 올 것이란 경고가 나온다. 특히 분양 아파트 시장이 큰 충격을 받고 있다. 최근 부동산 시장을 점검했다.

◇눈덩이처럼 늘어나는 미분양

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29일 국토교통부에 따르면, 6월 말 기준 수도권 미분양 주택은 4456가구로 5월보다 25.1% 급증했다.

수도권 중에서 서울의 미분양 증가폭이 가파르다. 서울 미분양은 작년 12월만 해도 54가구에 그쳤는데, 6월 말 기준 719가구에 달했다. 거의 14배가 됐다. 강북구(318가구), 마포구(245가구) 등 최근 분양한 소규모 아파트 단지에서 미분양이 대거 발생했기 때문이다. 경기 역시 미분양이 한 달 만에 35.5% 급증했다.

미분양의 질도 악화되고 있다. 보통 아파트 분양은 준공 1~2년 전 마무리 되는데, 입주가 시작될 때까지 팔리지 않은 준공 후 미분양 주택이 6월 말 기준 전국 7130가구, 수도권 837가구로 집계됐다. 다른 입주민이 입주를 시작하는 시점까지 일부 세대가 다 팔리지 않고 미분양으로 남아 있는 것이다.

지역 별로 수도권의 준공 후 미분양 주택이 한 달 만에 46.1% 급증했다. 특히 서울에서 5월 37가구에서 6월 215가구로 4배가량 늘었다. 서울은 준공 후 미분양을 좀처럼 찾기 어렵던 지역이었다.

◇분양권 가격 급락

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분양권 가격도 충격을 받고 있다. 직전 최고가 대비 수억원씩 하락한 가격에 거래되고 있다.

국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 강남구 개포동의 입주 예정 아파트인 ‘개포프레지던스자이’ 전용면적 59㎡ 분양권이 지난달15일 20억3000만원에 거래됐다. 직전 최고가인 작년 8월 21억5390만원에 비해 1억2000만원 넘게 떨어진 것이다.

또 개포주공1단지를 재건축한 ‘디에이치 퍼스티어 아이파크’ 전용 59㎡는 지난 6월 21억1343만원에 거래됐지만 지금은 20억원대 초반까지 호가가 떨어졌다. 강남권의 한 공인중개사는 “청약 가점이 낮은 실수요자들이 내 집 마련을 위해 분양권을 사는 경우가 많았는데, 최근 집값 하락세가 짙어지면서 그런 수요가 끊겼다”고 전했다.

서울 일부 지역에서는 직전 최고가 대비 30% 가까이 실거래가가 급락하는 사례도 나오고 있다. 강서구 마곡동 ‘마곡13단지힐스테이트마스터’ 전용 59㎡는 최근 9억 8000만원에 거래됐다. 작년 10월 기록한 최고가 13억 8000만원보다 4억원(29%) 낮은 것이다. 서대문구 남가좌동 ‘DMC파크뷰자이 3단지’ 전용 59㎡는 최근 9억원에 거래됐는데, 작년 9월 기록한 최고가 12억 5500만원보다 30% 가까이 떨어진 것이다.

◇금리 인상에 가격 충격

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기존 주택 시장은 더 어렵다. 한국부동산원에 따르면, 7월 25일 기준 전국 아파트 매매수급지수는 91을 기록, 11주 연속 하락했다. 2019년 11월 18일 조사(90.3) 이후 2년 8개월 만에 최저치다. 지수가 기준선(100)보다 낮으면서 작을수록 아파트를 사려는 수요가 적다는 뜻이다.

또 7월 둘째주 서울 아파트 매매가격은 일주일 전보다 0.04% 내렸다. 7주 연속 하락이며, 이전 주(-0.03%)보다 내림폭이 커졌다. 수도권 아파트 값 하락 폭 역시 0.04%에서 0.05%로 커졌다.

노원(-0.1%), 도봉(-0.1%), 강북(-0.09%) 등 외곽 지역이 가격 하락을 주도했으며, 대통령실 이전 이후 계속 가격이 올랐던 용산구도 0.01% 떨어지며 16주 만에 하락세로 돌아섰다. 강남구는 2주 연속 아파트 값이 0.01% 하락했고 송파구는 하락 폭이 0.02%에서 0.03%로 커졌다.

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올해 들어 분양 인기가 추락한 것은 작년 말부터 주택 경기가 하락하고 있기 때문이다. 여기에 대출 규제 강화와 금리 인상으로 무주택 수요자들의 자금 마련도 여의치 않은 상황이다. 여기에 정부가 주택 공급 확대 정책을 펴고 있어 청약 수요자들 사이에선 ‘좀 더 기다리겠다’는 심리가 확산하고 있는 것으로 보인다.

일반 집값 하락은 한국은행의 ‘빅 스텝’(기준금리 0.5%포인트 인상) 금리 인상에 영향 받은 것으로 보인다. 한국은행은 작년 8월 금리 인상을 시작해, 총 6차례 금리를 올렸다.  부동산 시장 한 전문가는 “부동산 경기가 꺾이는 상황에서 분양가 인상으로 가격 부담이 매우 커진 만큼, 청약 시장에서 입지·가격에 따른 양극화가 심해질 것”이라고 했다.