등기부등본 보는 방법, 건축물대장 보는 방법

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좋은 부동산 매물이 확인되었으면, 반드시 등기부등본과 건축물대장을 확인해야 합니다.

등기부등본 확인-대법원 인터넷등기소

등기부등본은 대법원 인터넷등기소에서 확인가능합니다.

등기부등본을 통해 채권최고액(채무)도 확인하고 매매내역도 확인해요. 기타 가압류, 경매 등 권리관계도 볼 수 있어요. 등기부등본만 꼼꼼하게 잘 확인해도 리스크를 크게 줄일 수 있어요. 미리 확인하고 가면 공인중개사와 상담할 때도 편해요. 등기부등본을 미리 보고 왔다고 이야기하면 공인중개사도 무시하지 못해요. 또 매도인의 매도 사유도 꼭 물어봐야 합니다(매도인의 상황이 급하면 가격 협상 시 유리하니까요).

매도인의 연령대와 주소도 봐요. 매도인이 상가 인근에 사는지, 타지에 사는지 확인해요. 개인적으로 매도인의 연령대가 좀 높고 타지에 살면 가격 협상이 수월했어요. 연령대가 낮거나 상가 근처에 사는 분이라면 협상이 어려웠고요. 아무래도 상권을 속속들이 잘 아니까요.

등기부등본을 확인하는 방법은 간단해요. 대법원 인터넷등기소에서 비회원으로 조회할 수 있어요. 건당 700원이기는 한데 아깝지 않다고 생각해요. 저는 매수 대상인 상가만 보지 않고 같은 건물, 같은 층에 있는 다른 상가의 등기부등본까지 모두 결제해서 함께 비교해요. 대충 최대 1만 원 정도 쓴다고 생각하면 마음이 편해요. 면적을 확인하고, 같은 면적 대비 상가의 매매가도 비교하고, 손바뀜 주기 등도 살펴요. 혹 동일한 주인이 다른 상가를 가지고 있는지도 보고요.

 

다른 상가의 경우 호수를 알아야 등기부등본을 조회할 수 있어요. 저는 임장을 가면 건물에 들어가서 우편함 사진부터 찍어요. 우편함에 호수와 상호명이 대부분 나와 있거든요. 또 층별 공실 확인을 위해 건물 내에 있는 층별 안내간판을 확인해요. 엘리베이터 안에 있는 층별 안내판도 찍어요. 그럼 어떤 업종이 얼마나 들어와 있는지 관련 현황을 확인할 수 있어요. 그 지역 공인중개사에게 물어보는 방법도 있지만 저는 이렇게 직접 분석하는 게 마음이 편하더라고요.

참고로 대법원 인터넷등기소는 애플리케이션 서비스도 제공해요. 애플리케이션도 마찬가지로 비회원으로 로그인한 후 결제하고 보면 됩니다. 등기부등본은 결제 후 2~3시간만 열람할 수 있으니 참고하기 바랍니다.

건축물대장 확인하는 방법은 정부24에서 가능합니다.

상가 매수 전에 건축물대장도 반드시 확인해야 해요. 건축물대장은 정부24에서 온라인으로 열람 및 발급이 가능하고, 주민센터에서도 발급이 가능해요. 수수료는 500원 내외로 저렴하니 꼭 확인하세요. 공인중개사무소에서 계약할 때 확인할 수 있지만, 상가를 알아보는 단계에서 미리 살펴보는 게 좋아요.

 

건축물대장을 통해 불법 건축물인지 확인할 수 있어요. 건축물대장이 없는 건물은 무허가 건축물이에요. 건축물에는 다 그에 맞는 용도가 있고 건축물대장에 그 용도(주용도와 세부용도)가 나와요. 용도에 맞지 않으면 매수 후에 원하는 용도로 사용할 수 없어요. 예를 들어 건축물대장 샘플처럼 주용도가 ‘제1종근린생활시설’, 세부용도가 ‘미용원’이라면 해당 상가에서 미용업을 해도 불법이 아닌 것입니다.

 

건축물대장 샘플

용도를 바꾸고 싶으면 용도 변경을 신청하면 되지만 신청한다고 용도 변경이 다 되는 건 아니에요. 용도 변경이 가능한지 꼭 미리 확인을 해야 해요. 저도 처음에는 상가만 사면 거기에서 아무 업종이다 다 해도 되는 줄 알았어요. 그런데 그렇지 않더라고요. 임대를 놓는 경우에는 대부분 공인중개사가 확인한 후 임대차를 진행하지만, 본인이 직접 매수한 상가에서 사업을 할 계획이라면 용도 변경이 가능한지 꼭 확인해야 해요.

건축물의 현재 용도가 속하는 시설군보다 상위군으로 변경할 경우 허가 대상이며, 하위군으로 변경하는 경우 신고 대상이 됩니다. 현재 건축물의 용도가 속하는 시설군과 같은 시설군 내에서 용도를 변경하는 경우에는 변경 신청만 하면 되고요. 이 책에서 용도의 세세한 종류와 허가, 신고, 변경 신청 과정을 일일이 나열하면 복잡하니 그냥 상가를 사려면 용도를 확인해야 하고, 그 용도는 건축물대장에 나와 있다는 것 정도만 기억하면 됩니다. 그것도 아니라면 용도를 확인해야 한다는 것만이라도 꼭 기억하기 바랍니다. 담당 공인중개사무소에 이 부분을 책임지고 확인시켜 달라고 해도 되고요.

 

상가 관련 강의를 들은 적이 있는데 거기에서 이런 사례를 말해주셨어요. 어떤 분이 구 주민센터 자리를 경매로 낙찰 받았대요. 카페를 창업하려고요. 그런데 용도가 달라서 결국 낙찰 받고도 원하는 용도로 사용하지 못했다고 해요. 우리가 흔히 보는 상가는 대부분은 제1종근린생활시설이거나 제2종근린생활시설이에요. 식당, 베이커리, 편의점, 카페, 미용실, 학원, 피부관리숍, 약국, 떡집, 분식점 등이 해당됩니다. 유흥주점업이나 단란주점업은 위락시설로 용도가 달라요. 

너무 어렵게 느껴지시나요? 그냥 간편하게 매수 전에 ‘용도 확인’만 하면 된다고 생각하면 됩니다.