천만원 지방투자 추천지역 (1.청주)

지방투자시 가장먼저 고려할 요소는 첫번째는 양질의 일자리이고, 두번째는 주택 공급량, 세번째는 인구의 증감이다. 3가지 요소중 가장 중요한건 양질의 일자리 직주근접을 꼽을수 있다. 아래는 지역별 대기업 직주근접이 가능한 곳을 정리했다.

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경기도 성남(판교), 수원(광교), 화성(동탄)은 4차산업과 반도체 벨리등 이미 양질의 일자리가 밀집되어 있는곳으로 주택가격이 충분히 비싸다. 아래는 판교 30평대 후반의 실거래 가격인데, 20억 중반을 훌쩍 뛰어넘었다.

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1. 경기 성남 = 넥슨, 엔씨소프트, 네이버, 카카오, 한화디펜스, LIG 넥스원, 두산그룹

2. 경기 수원 = 삼성전자

3. 경기 화성 = 삼성전자, 기아차

4. 경기 평택 = 삼성전자, 현대모비스 전기차공장, LG전자, 오뚜기, 경동보일러, YKK 한국, 영풍제지, 원익IPS

5. 경기 이천 = SK하이닉스

6. 충남 당진 = 현대제철 당진제철소

7. 충남 천안 = 삼성SDI

8. 충남 아산 = 삼성디스플레이, 코닝정밀소재, 현대자동차

9. 충북 청주 = LG 에너지 솔루션, SK 하이닉스 , 삼성SDI, 셀트리온 제약 , 녹십자GC

10. 전남 광양 = 포스코 (POSCO) 광양제철소

11. 울산광역시 = 현대자동차, 현대중공업

12. 경북 포항 = 포스코 (POSCO) 포항제철소

13. 경남 거제 = 대우중공업, 삼성중공업

14. 경남 사천 = KAI, 항공우주청

 

 

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때문에 성남(판교), 수원(광교), 화성(동탄)은 접근 문턱이 높기 때문에 공시지가 1억이하로 접근 가능하며, 양질의 일자리가 있는 지역인 청주(오창산업단지,청주산업단지)의 입지분석과 투자가능성에 대해서 분석을 진행 했다.

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청주의 인구는 22년4월기준 84만8천명이고, 매년 꾸준하게 인구의 증가를 보여주고 있다. 인구가 증가한 요인은 '오창산업단지, 청주산업단지'에 LG 에너지 솔루션, SK 하이닉스 , 삼성SDI, 셀트리온 제약 , 녹십자GC 등의 대기업이 지속적인 확장으로 양질의 일자리가 늘어난 결과이다.

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청주는 현재 조정대상지역이지만 이번 지방선거 이후에 조정지역에서 해제될 가능성이 매우 높은 지역중 하나이다.

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즉 '양질의 일자리 + 인구수증가 + 공급의감소 + 조정지역 해제 + 공시지가 1억이하' 등 청주는 지방 투자처 중에서 아주 매력적인 요소를 가지고 있다.

청주 임장은 청주산업단지가 있는 흥덕구 복대동과 가경동을 진행했다.

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복대동의 경우 현대백화점과 고급 주상복합인 지웰시티(1/2차)가 있으며, 30평대 가격은 6~7억 수준으로 형성되어 있다. 가격동은 경우 청주 고속/시외버스 터미널이 있으며, 주변 구축 아파트의 시세는 1억중반(20평)~2억중반(30평) 수준으로 형성되어 있다.

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* 흥덕구 가경동

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흥덕구 가경동은 석남천을 따라서 아파트 단지가 밀집되어 있으며, 삼일원앙 / 가경동대원 / 가경세원 / 가경동대림 아파트가 있다. 가경동 아파트는 1990년대 준공되어 현재 30년차가 된 단지들이 많으며, 20평대 30평대로 구성되어 있고, 용적율은 200% 수준이다.

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아래 임장 사진과 같이 아파트의 컨디션은 많이 노후화 되었으며, 주차장은 협소하지만 아파트 단지 옆으로 석남천을 끼고 있어서 산책코스는 쾌적하다. 실거주 여건은 다소 떨어지지만 20평대 저층기준 공시지가 1억 이하 매물들은 취득세 중과를 피해 투자 할수 있다.

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20평대 기준 1억중반의 매매가와 1억초중반의 전세가로 1~3천만원 갭투자로 진입가능하며, 주변 신축아파트 가격과 비교해 봤을때 충분히 수익을 예상 할수 있다.

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흥덕구 가경동

* 흥덕구 복대동

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석남천을 따라서 올라가다 보면 청주산업단지 인근에 지웰시티 1/2차가 있다. 주변에 현대백화점 및 상업지구가 있으며, 아파트 주변이 깔끔하게 정돈되어 있다.(버스정류장에 에어컨도 있음.)

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SK하이닉스에 도보로 출퇴근이 가능하며, 현대백화점도 도보 5분정도 거리에 있어서 실거주 여건은 아주 좋은편이다.

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지웰시티 1차는 2010년에 준공된 2164세대의 주상복합 아파트이며, 30평대 기준 분양가는 3억정도 였는데, 현재 실거래가는 7억수준에서 거래 되고 있다.

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지웰시티 2차는 2015년 준공된 단지로 2천세대 규모이고 30평대기준 6억수준에서 거래되고 있다.

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분양가에서 2배이상 올랐으며, 실거주는 만족스러운 지역이지만 매매가 7억 전세가 4억수준으로 실투자 금액은 3억정도로 지방투자로는 다소 부담스러운 금액이다. (3억이면 광명 하안주공 20평대 재건축 투자 가능)

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흥덕구 복대동 지웰시티

* 총평

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- 청주는 '양질의 일자리 + 인구수증가 + 공급의감소 + 조정지역 해제 + 공시지가 1억이하' 등의 요소를 가지고 있으며, 지방 투자로 매력적인 곳이다.

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특히 흥덕구의 복대동은 직주근접이 좋으며, 2010년이후 신축한 단지로 구성되어 있어서 실거주가 만족스럽다.

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가경동은 청주 시외/고속버스 터미널이 가깝고, 셔틀을 이용한 출퇴근 시스템이 잘되어 있고, 실거주 여건은 다소 부족하지만 20평대 1억이하로 취득세 중과를 피해서 투자 가능한 매물이 많다.(갭 1~3천수준)

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지방 투자를 할때 일자리와 주택공급량, 인구수증가 등의 요인을 고려해서 옥석의 구분이 필요한데, 청주의 경우 양질의 일자리(LG 에너지 솔루션, SK 하이닉스 , 삼성SDI, 셀트리온 제약 , 녹십자GC)가 풍부하며, 조정지역 해제를 목전에 두고 있기 때문에 지방투자의 매력이 높은 지역으로 판단 된다.

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