부쩍 월세 관련 기사들이 많이보입니다. 전세가 없어지고 월세가 늘어난다. 월세 가격도 올라간다. 이런 류의 기사들이요.
다주택자 보유세 증가, 임대차법, 전세대출, 금리인상, 이런 다양한 요인들로 인한 현상입니다. 관련된 내용을 정리해봅니다.
월세 계약이 정말 많아졌나?
위 기사는 직방에서 내놓은 자료를 근거로 작성된 기사입니다.
이 그래프를 자세히보면 '확정일자를 받은 서울 전체 부동산 대상'을 기준으로 작성된 자료입니다.
아마 '월세'의 구성요소들은 이렇게 될 것으로 추측해봅니다.
.반전세도 월세로 포함
.전월세신고제로 인한 월세 신고 건 수의 증가
.아파트 뿐만 아니라 다가구, 다세대, 오피스텔도 포함
기존에 신고가 되지 않았던 월세 계약들이 양성화 되면서 비중이 올라갔을 수도 있을 것 같네요.
이 자료만 가지고는 월세 계약이 갑자기 많아 졌다고 단정짓기는 조금 어려울 것 같습니다.
아파트 월세가 정말 올랐나?
또 다른 기사입니다. 올해 2월 기사인데, 월세가 많이 올랐다는 기사입니다.
정말로 헬리오시티에 들어가서 데이터를 한번 찾아봅니다. 보증금 전환을 하기 시작하면 복잡하니, 보증금 2억기준으로 거래된 월세들만 살펴봤습니다.
실거래가는 이렇게 기록되어 있네요.
2020.01 - 2억 / 270
2021.04 - 2억 / 190
2021.07 - 2억 / 300
2021.09 - 2억 / 420
2021.10 - 2억 /450
2022.01 - 2억 / 510
2022.02 - 2억 / 450
2022.03 - 2억 / 400
매물에 따라 증감이 있긴하지만 대략 2021년 하반기 기점으로 월세가 급격히 상승한 것으로 보입니다.
최저가는 190이었는데, 최고가는 510만원이니... 2배 정도 올랐다고 봐도 무방한 수준이네요.
왜 그런걸까?
지금 일어나고 있는 현상에 대해 몇 가지 생각을 정리해봅니다.
1. 다주택자의 보유세가 증가했습니다.
따라서 임대로 내놓는 물건의 수익성이 악화됬습니다. 그래서 임대인들 관점에서는 매물을 줄이던가, 혹은 월세를 받거나 높여 세 부담을 줄이려는 동기가 강해졌습니다.
2. 임차인들도 이를 받아줄 수밖에 없는 상황입니다.
임대차법으로 2+2 계약갱신 청구권이 생기자 전세가는 천정부지로 올랐습니다.
여기에 21년 하반기에 전세대출 금지에 따라 어쩔 수 없이 반전세로 전환하는 경우들이 생겼습니다.
설상가상으로 22년 초부터 급격한 금리인상이 진행됨에 따라 전세 대출을 받은 경우 이자 부담이 월세 수준으로 상회하게 되었죠.
3. 22년 하반기가 걱정스럽습니다.
22년 8월부터는 2+2 계약갱신청구권을 사용했던 임대차계약들의 4년 만기가 도래하는 시점이 다가옵니다.
2년 갱신으로 저렴해진 (?) 집에서 살고 있으시던 분들이 대거 집을 구해야하는 상황이 오게되죠.
그리고 5월인 지금부터 집을 알아보고 계실 시점이실겁니다.
전세가 올라도 너무 올랐으니 외곽지로 밀려나거나, 혹은 오른 전세 만큼은 월세로 전환이 될것으로 보입니다.
다시 월세의 계약 비중이 올라가게되겠죠. 월세 금액도 오를테구요.
앞으로 3개월. 부동산 시장에 어떤 일들이 일어날지...
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