대통령이 선택한 이곳, 집값도 서울 최고

[Remark] 서울 최고 상승 지역 ‘용산구’

최근 용산구 부동산시장이 뜨겁습니다. 대통령실이 용산으로 이전한 이후 용산 집값은 눈에 띄는 상승세를 나타내고 있습니다. KB부동산의 주간 주택시장동향에 따르면, 용산구 아파트 매매가격은 5월 4주 기준 서울에서 가장 높은 상승률을 기록했습니다. 전주 대비 무려 0.31% 올랐습니다. 이는 서울 평균 상승률(0.05%)보다 높은 수준입니다.

용산구 아파트값 상승률을 살펴보면, 대선이 있던 지난 3월 1주에 0.05% 올라 상승 전환한 뒤 집무실 용산 이전 발표 이후인 3월 21일 0.1%로 반등했다가, 윤석열 대통령이 취임한 5월부터는 상승폭이 더욱 확대되는 모습입니다.

 

올해(1월 1주~5월 4주) 매매가격지수 상승률을 분석한 결과에서도 용산구는 2.05% 오르며 독보적인 상승률을 보였습니다. 강남 3구라 불리는 서초구 1.44%, 강남구 0.99%, 송파구 0.56% 등을 크게 웃도는 수치입니다. 

[Remark] 역대 최고가 거래 속출하는 용산

용산의 주택가격이 뚜렷한 상승세를 보이면서 용산구 내 주요 단지 시세도 급등하고 있습니다. 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면, 대통령 집무실 인근에 위치한 용산파크자이(2005년 12월 입주) 전용 123㎡의 경우, 지난해 2월 14억원에 거래됐는데요. 올해 4월에는 20억원에 신고가를 쓰며 약 1년 만에 6억원이 오른 바 있습니다.

현재 재건축을 추진 중인 서울 용산구 이촌동 한강맨션(1971년 3월 입주) 전용면적 87㎡도 4월 26일 38억원에 거래되며 신고가를 다시 썼습니다. 직전 신고가(33억3000만원)에서 닷새 만에 4억7000만원이 뛴 금액입니다. 

용산에서 최고가 아파트로 꼽히는 단지들도 역대 최고 가격에 거래되고 있습니다. 대표적으로 한남더힐(2011년 1월 입주) 전용면적 233㎡는 지난 5월 83억5000만원에 거래되며 역대 최고가를 썼습니다. 지난해 4월 거래된 금액(59억5000만원)보다 1년새 24억원 오른 것입니다. 또, 한남동 나인원한남(2019년 11월 입주) 전용면적 206㎡도 지난 3월 85억원에 거래되며, 직전 최고가(72억8000만원)보다 12억원 이상 오른 것으로 나타났습니다.

[Remark] 용산 일대 개발 기대감 높아져

용산의 집값이 이렇게 오르는 이유 중 하나는 대통령 집무실 이전을 계기로 용산구 일대 곳곳에서 개발 기대감이 높아졌기 때문입니다. 실제로 용산 개발의 시계는 점점 빨라지고 있습니다. 용산철도정비창 부지를 용산국제업무지구로 개발하는 사업을 비롯해 △김포공항~용산국제업무지구의 도심항공교통(UAM) 터미널 건설 계획 △광화문에서 서울역, 한강을 잇는 구간 및 광장을 국가상징거리로 조성하는 사업 등이 대기 중인데요.

특히 용산의 핵심 프로젝트 중 하나인 용산공원 조성 사업도 기대를 모으고 있습니다. 정부는 지난해 말 수립된 ‘용산공원정비구역 종합 기본계획’에 따라, 용산미군기지가 평택으로 이전한 이후 반환된 용산공원(총면적 300만㎡)을 한국의 센트럴파크로 조성해 국민들에게 개방한다는 계획입니다.

 

 

여기에 풍부한 교통 호재도 용산의 호재로 꼽힙니다. 기존 지하철 1호선, 경의중앙선에 이어 GTX-B노선이 예정된 데다 신분당선 서북부 연장(용산~서울역~삼송) 사업도 속도를 내는 중입니다. 아울러 용산의 숙원 사업인 경부선과 경원선, 경의선 철도 지하화 사업도 추진 중입니다.

이처럼 다양한 개발 호재들로 용산의 위상이 높아지면서 주요 도시계획사업도 본궤도에 오르고 있습니다. 일례로 용산에는 한남뉴타운 재개발을 비롯해, 이촌 한강맨션 재건축, 이촌 코오롱아파트 리모델링 등 크고 작은 정비사업들이 속도를 내고 있습니다. 

[Remark] 교통 체증, 개발 지연 등 악재 전망도

하지만 이 같은 다양한 개발호재에도 불구하고 집무실 이전이 용산 일대 부동산시장에 악재로 작용할 수도 있다는 우려도 제기돼 살펴볼 필요가 있습니다. 

일례로 최근 용산은 각종 개발을 필두로 집값에 대한 상승 기대감이 커지면서 외지인 투자 수요가 늘고 있습니다. 한국부동산원에 따르면 올해 1~3월 기준 용산의 주택 매매거래량 총 904건 가운데 29.8%인 269건이 외지인 거래였습니다. 집무실 이전 이슈가 나온 시점부터 집값이 오를 것을 예상한 외지인들이 시세 차익을 챙기고자 용산으로 대거 몰렸다는 분석이 나오는데요.

이에 일각에선 집값 상승으로 용산 부동산시장이 새롭게 불장을 맞이하는 것이 아니냐는 목소리도 나오고 있습니다. 문제는 이와 같은 불장이 계속될 경우, 실수요자들이 서울 살이를 포기해야 되는 등 피해를 볼 수 있고, 향후 거품이 빠질 경우엔 집값 하락으로 이어질 수도 있습니다.

이 밖에도 용산은 대통령 경호 문제를 비롯해, 여기서 파생되는 상시적 교통 통제, 빈번한 집회 및 시위 등으로 혼잡이 예상되고 있습니다. 또한 보안상 고도제한이 생기는 등 예정된 각종 개발사업들이 제한되거나 지연될 수 있다는 우려도 제기됩니다. 

[Remark] 집무실 이전으로 기대와 우려 교차… 향후 향방은?

이처럼 현재 용산 일대 부동산시장은 기대와 우려가 교차하고 있습니다. 하지만, 그럼에도 대통령이 선택한 지역이다 보니 입지 가치가 상승할 것이라는 데 무게가 실리고 있습니다. 

왜냐하면 용산은 지리적으로 광화문, 여의도, 강남 3개 도심의 정중앙에 위치한 서울의 중심축으로 평가받는데다, 향후 지역 내 개발 현안 역시 탄력을 받을 가능성이 높기 때문입니다. 또한, 새 정부가 주민 불편을 최소화하기 위해 교통 환경을 개선하고, 각종 지원을 늘려 용산 일대 주거 인프라를 개선하는 방향으로 정책을 펼칠 것이라는 기대감도 높습니다. 

현재 대통령 집무실이라는 상징성에, 행정기관 및 수요 이전으로 ‘컨벤션 효과’까지 톡톡히 얻고 있는 용산. 앞으로 용산이 강북의 중심지를 넘어 강남 3구와 어깨를 나란히 할 수 있을지 그 향방이 주목됩니다.